Державна іпотечна програма "єОселя" — один із найдоступніших способів купити житло в Україні сьогодні. Вона дає змогу отримати кредит під 3% або 7% річних, однак депутати Верховної Ради анонсували зміни до програми, пишуть Новини.Live.
Програма працює з 2022 року і вже встигла стати одним із найбільших державних проєктів у житловій сфері. На цей час вже понад 22 тисячі українських родин придбали власне житло завдяки "єОселі" — загальний обсяг виданих кредитів наблизився до 40 млрд грн.
єОселя: умови
"єОселю" спільно реалізують Міністерство економіки, Міністерство цифрової трансформації та ПрАТ "Укрфінжитло". Її створили для того, щоб допомогти українцям — особливо тим, хто працює у стратегічно важливих галузях або ще не має власного житла — купити квартиру чи будинок на вигідних умовах.
Ставка за програмою становить 3% або 7% річних залежно від категорії позичальника. Такі умови діють перші десять років, після чого ставка зростає — до 6% або 10% відповідно. Максимальний строк кредиту — двадцять років. Початковий внесок, як правило, становить від 20%, проте для молоді він може бути меншим — від 10%.
Оформити кредит можна приблизно в десяти банках-партнерах програми. Серед них — "Ощадбанк", "ПриватБанк", "Укргазбанк", Sense Bank, "Таскомбанк", "Глобус Банк" та інші фінансові установи.
єОселя: хто має право на програму
Скористатися програмою можуть повнолітні громадяни України з офіційним доходом, які або взагалі не мають власного житла, або мають, але меншої площі, ніж передбачено нормативом. Норматив визначається просто: для сім’ї з однієї чи двох осіб — 52,5 м², а на кожного наступного члена родини додається ще 21 м².
Іпотека під 3% — для військових, медиків, педагогів і науковців
Найвигідніша ставка доступна для тих, хто працює у стратегічно важливих для держави сферах: військовослужбовців, працівників сектору безпеки та оборони, медиків, педагогів і науковців. Саме ця категорія формує основний попит на програму — зокрема, більше як половину всіх позичальників становлять військові та представники сектору безпеки. Низька ставка суттєво зменшує щомісячне навантаження, що й пояснює стабільно високий інтерес до цього варіанту.
Іпотека під 7% — для всіх інших
Решта учасників програми можуть отримати кредит під 7% річних. Ця ставка поширюється на людей без власної нерухомості, сім’ї з житлом меншим за норму, внутрішньо переміщених осіб і ветеранів. Перший внесок — від 20%, строк кредиту — до 20 років. Варто враховувати, що після перших десяти років ставка зростає до 10%.
Молодь
Для молодих українців умови входу дещо м’якші: мінімальний перший внесок може становити лише 10%. Ставка залишається стандартною — 7% річних, строк кредитування — до 20 років.
Зміни в єОселі
У 2026 році уряд оновив умови програми, щоб зробити її доступнішою та більш соціально орієнтованою.
Одна з ключових змін стосується військових: тепер мобілізовані можуть отримати іпотеку під 3% на рівних умовах із контрактниками, заявила прем’єрка Юлія Свириденко. Це рішення зрівняло у правах всіх, хто захищає країну, незалежно від підстав проходження служби.
Змінилися й правила щодо площі та вартості житла. Тепер допускається певне перевищення нормативних показників — до 10% за площею для новобудов віком до трьох років, до 10% за вартістю квадратного метра і до 10% за загальною вартістю об’єкта. Це дає покупцям більше гнучкості у виборі квартири.
Своєю чергою, голова підкомітету Верховної Ради з питань захисту інвестицій в об’єкти будівництва Андрій Стріхарський під час First Affordable Mortgage Forum заявив, що цьогоріч програму планують серйозно оновити. За його словами, програма має низку недоліків: відсутні чіткі правила для співпраці забудовників і банків, у ній не визначений механізм кредитування через девелоперів, існують прогалини у термінах акредитації та складна й неоднорідна система документів.
“Програма потребує модернізації, цифровізації і спрощення”, — підкреслив Стріхарський.
Що планують змінити
Депутат повідомив, що у Верховній Раді вже створили робочу групу, яка готує оновлення.
Серед ключових напрямків:
- чіткі правила для забудовників і банків;
- уніфікація вимог до документів;
- скорочення строків погодження;
- розширення доступу для позичальників.
Окрема увага — внутрішньо переміщеним особам. Для деяких категорій ВПО можуть діяти додаткові механізми підтримки: компенсація до 70% першого внеску та часткове відшкодування відсотків за кредитом. Ці інструменти покликані допомогти людям, які втратили житло через війну.
Водночас держава чіткіше окреслила обмеження щодо максимальної площі та вартості житла, яке можна придбати за програмою. Мета — зберегти соціальну спрямованість "єОселі" й не допустити, щоб державна підтримка йшла на придбання дорогої нерухомості.
єОселя та проблемні питання
Попри загалом позитивний ефект програми, "єОселя" дедалі частіше постає перед практичними труднощами, які помітно знижують її доступність, пише УНІАН.
Найгостріша проблема — брак фінансування. Більшість великих банків фактично призупинили прийом нових заявок, бо виділені кошти вичерпуються надто швидко. Черги на отримання кредиту сягають чотирьох-шести місяців. Люди змушені шукати менші регіональні банки, де черги коротші, але й вибір житла значно вужчий — через відсутність новобудов у невеликих містах.
Суттєво вплинули на попит і зміни умов програми наприкінці 2024 року. Тепер за "єОселею" можна придбати житло лише у будівлях не старше трьох років. Це автоматично звузило вибір, а покупці нових квартир зіткнулися з додатковим податковим навантаженням: податок на прибуток, військовий збір, держмито та пенсійний збір разом можуть додавати до ціни близько 12%. Нерідко продавці перекладають ці витрати на покупця.
Паралельно зростають ціни на нову нерухомість. Забудовники підвищують вартість квадратного метра кожні три-шість місяців, і частина столичних девелоперів узагалі не працює з програмою — попит на їхні об’єкти й без того достатній.
Додає складнощів і воєнний час: через мобілізацію бракує кваліфікованих будівельників і майстрів для ремонту, а самі забудовники змушені "заморожувати" продаж квартир на пів року в очікуванні виплати іпотечних коштів.
Альтернатива єОселі
Українська влада готує нову масштабну іпотечну програму під 3% річних, розраховану на мільйон сімей. Про це заявив голова парламентського комітету з питань фінансів Данило Гетманцев на форумі First Affordable Mortgage Forum 2026, чиї слова наводить Ліга.
За його словами, нова програма має врахувати недоліки "єОселі" та стати значно доступнішою. Головна проблема чинної програми — розрив між попитом і реальними можливостями: із пів мільйона поданих заявок задоволено лише 24 тисячі. Чимало людей, зокрема внутрішньо переміщені особи, отримують відмови через недостатню платоспроможність за банківськими стандартами.
Нова програма, на переконання Гетманцева, має виконувати одразу кілька функцій: забезпечувати житлом вчителів, медиків, військових, ВПО та багатодітні сім’ї, підтримувати будівельну галузь і давати доступне житло соціально вразливим громадянам. Це особливо актуально на тлі того, що через війну постраждали понад 3 млн домогосподарств.
Умови участі передбачаються прості: належати до соціально вразливих категорій і мати стабільний дохід. Строк кредиту — до 25 років.
Щодо фінансування, уряд розглядає кілька джерел: вільну банківську ліквідність обсягом близько 500 млрд грн, кошти міжнародних партнерів, цінні папери та, за потреби, облігації внутрішньої державної позики. Нацбанку у новій програмі відводять активнішу роль, ніж в "єОселі". Старт програми планується найближчим часом.
