Процедура купівлі та продажу житла в Україні може ускладнитися через нові правила фінансового контролю. Держава вирішила розширити коло учасників моніторингу і включила до нього рієлторів. Тепер вони не лише супроводжують угоди, а й перевіряють клієнтів, збирають їхні дані та інформують державу про підозрілі операції, пише “Главком”.
Фінансовий моніторинг: як це відбуватиметься
Варто зазначити, що Міністерство фінансів включило рієлторів до системи фінансового моніторингу та зобов’язало їх звітувати про операції з нерухомістю. Вони мають зареєструватись в електронному кабінеті фінансового моніторингу Держфінмону, де і подаватимуть звіти щодо операцій.
Йдеться передусім про угоди від 400 тис. грн — це менше ніж $10 тис. за поточним курсом. Фактично під контроль підпадає більшість ринку, адже навіть бюджетне житло в обласних центрах перевищує цей поріг.
Водночас у Мінфіні уточнюють, що обов’язок повідомляти про всі так звані “порогові операції” на рієлторів не поширюється. Вони не звітують про кожну угоду понад 400 тис. грн, а працюють за ризикоорієнтованим підходом.
Нові обов’язки рієлтора
Запроваджені норми покладають на агентів низку бюрократичних процедур. Під час підготовки угоди фахівець має здійснити такі кроки:
- провести ідентифікацію клієнта;
- зібрати копії паспортних даних та індивідуальних податкових номерів (ІПН);
- зберігати зібрані документи протягом щонайменше п’яти років;
- інформувати Держфінмоніторинг про підозрілі фінансові дії або спроби їх вчинення.
Рієлтори аналізуватимуть конкретні ризики. До них належать нетипові схеми розрахунків, операції з готівкою, незрозуміле походження коштів або участь нерезидентів.
Система фінансового моніторингу в Україні вже охоплює банки, нотаріусів, адвокатів, аудиторів і фінансові компанії. Нотаріуси відіграють ключову роль — вони перевіряють документи, ідентифікують сторони та фіксують угоди. Ця практика існує понад 10 років і не є новою. Банки також здійснюють контроль, зокрема вимагають підтвердження джерел коштів при значних переказах.
Закон “Про запобігання та протидію легалізації доходів, одержаних злочинним шляхом” визначає два рівні контролю — державний і первинний. Нововведення не змінюють цю структуру, але збільшують кількість суб’єктів первинного моніторингу.
У Мінфіні пояснюють, що рієлтори не дублюють функції інших учасників, а доповнюють систему. Вони працюють із клієнтами ще до укладення угоди, коли сторони лише формують наміри і можуть проводити неформальні розрахунки.
Раніше саме цей етап залишався “сліпою зоною”. Наприклад, поширеною була схема готівкових розрахунків із формальним записом у договорі, що кошти вже передано. Нотаріус фіксував угоду, але не мав інструментів перевірити джерело грошей. Тепер відповідальність за такі ризики частково переходить і на рієлтора.
Купівля житла в Україні: що зміниться
Для покупців з офіційними доходами процедура зміниться не суттєво. Процес потребуватиме заповнення додаткової анкети та може тривати на кілька днів довше через перевірку документів.
Водночас клієнти повинні бути готові до запитів щодо походження коштів і надання розширеної інформації про себе.
За ігнорування вимог фінансового моніторингу агентам загрожують великі штрафи, розмір яких сягає сотень тисяч гривень. Експерти побоюються, що такий тиск змусить частину фахівців піти у “тінь” або взагалі припинити діяльність.
Існує також ризик зростання вартості послуг для так званих “проблемних” клієнтів. Якщо стандартна комісія становить близько 5%, то за спроби обійти перевірку походження грошей деякі посередники можуть вимагати від 10% до 15%.
